RSM Greece

airbnb.com: Το Φορολογικό Πλαίσιο & Η Εφαρμογή στην Πράξη

Η Airbnb ιδρύθηκε το 2008 και αποτελεί μία ηλεκτρονική πλατφόρμα, η οποία φέρνει σε επικοινωνία τον οικοδεσπότη με τον πελάτη, ενώ είναι ταυτόχρονα υπεύθυνη για την διεκπεραίωση της διαδικασίας της κράτησης. Τα έσοδα της εταιρίας προέρχονται από το ποσό της προμήθειας που παρακρατεί από κάθε κράτηση ως αμοιβή.

Η Airbnb προσφέρει μια μεγάλη ποικιλία καταλυμάτων ανάλογη με το μέγεθος της κοινότητας των χρηστών της, που υπόσχονται μοναδικές ταξιδιωτικές εμπειρίες. Το εύρος των τιμών ποικίλλει σημαντικά, όπως και η τοποθεσία του καταλύματος. 

Η παρουσία της στην Ελλάδα ξεκίνησε τα τελευταία χρόνια αποτελώντας μια καινοτόμο ιδέα «Οικονομίας Διαμοιρασμού» καθώς προσφέρει σημαντικές ευκαιρίες για την εξασφάλιση και αύξηση του ετησίου εισοδήματος των πολιτών οι οποίοι δύνανται να διαθέτουν τα ακίνητα τους προς μίσθωση με μία απλή εγγραφή για τη δημιουργία του προφίλ τους στην πλατφόρμα του Airbnb. Με τον όρο «Οικονομία Διαμοιρασμού» ως οικονομικό μοντέλο, αναφερόμαστε στις ψηφιακές πλατφόρμες οι οποίες δημιουργούν μια ανοικτή αγορά για την προσωρινή χρήση αγαθών ή υπηρεσιών που συχνά παρέχουν ιδιώτες. Παρά το γεγονός ότι ολοένα και περισσότεροι φορολογούμενοι  αποκτούν εισόδημα από μια τέτοια δραστηριότητα, υπάρχουν  πολλά γκρίζα σημεία, όσον αφορά τόσο τον τρόπο φορολόγησης όσο και την εφαρμογή λοιπών νομοθετικών διατάξεων, τα οποία σταδιακά έχουν αρχίσει να επιλύονται και τίθενται οι βάσεις για ένα δίκαιο σύστημα φορολόγησης, προς εξάλειψη του κινδύνου της φοροδιαφυγής. 

Η Διοίκηση της Airbnb με ανακοίνωση της, εξέφρασε την επιθυμία να συνεχιστεί η πολύ καλή συνεργασία με την Ελλάδα, τονίζοντας ότι «με τη συνεργασία μπορούμε να συμβάλουμε στην τόνωση των οικονομικών και κοινωνικών ευκαιριών για όλους τους ανθρώπους, να δημιουργήσουμε νέα φορολογικά έσοδα και να βοηθήσουμε στην εξάπλωση των τουριστικών παροχών στην κοινωνία».

Ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω  ψηφιακής πλατφόρμας για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους.

Η πίεση τόσο των ιδιοκτητών ακινήτων όσο και των ξενοδόχων, που δημιουργήθηκε από το νομοθετικό κενό που επέφερε το άρθρο 36 του ψηφισθέντος νόμου 4465/2017 τον Απρίλιο 2017, σύμφωνα με το οποίο αναστέλλεται η ισχύς των ρυθμίσεων που θεσμοθετήθηκαν με τον Ν.4446/2016 για την «Οικονομία Διαμοιρασμού», εξηγείται από το γεγονός ότι ενόψει της έναρξης της τουριστικής περιόδου, η αναστολή του θεσμικού πλαισίου οδηγεί σε πλήρη αβεβαιότητα. 

Τον Μάιο του 2017 ψηφίστηκε ο Ν.4472/2017, με τον οποίο επέρχονται σημαντικές τροποποιήσεις.

Από 1.1.2017 το εισόδημα από τη μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της Οικονομίας του Διαμοιρασμού, φορολογείται σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 39Α του Ν. 4172/2013 όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 83 του Ν.4472/2017.

Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της Οικονομίας Διαμοιρασμού είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε επιπρόσθετης υπηρεσίας, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων.  

Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται αυτοτελώς σύμφωνα με την ακόλουθη κλίμακα: 

  • 0 – 12.000 ευρώ: 15% 
  • 12.0001 – 35.000 ευρώ: 35% 
  • 35.001 ευρώ και άνω: 45% 

Σε περίπτωση που προσφέρονται επιπλέον υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό θεωρείται ότι προέρχεται από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται βάσει του άρθρου 15 του Ν.4172/2013, με δικαίωμα να αφαιρεθούν οι σχετικές με τη δραστηριότητα της μίσθωσης επιχειρηματικές δαπάνες.

Επιπλέον, με το άρθρο 84 του Ν.4472/2017 αντικαθίσταται το άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (Α΄ 240) που αναφέρεται στις προϋποθέσεις ύπαρξης βραχυχρόνιας μίσθωσης στο πλαίσιο της Οικονομίας Διαμοιρασμού.

Οι αλλαγές αφορούν τα εξής:

  • Στην έννοια του ακινήτου προστίθενται και τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών. 
  • Απαλοιφή περιορισμού ως προς το εμβαδόν (τουλάχιστον 9 τμ, με φυσικό αερισμό και θέρμανση)
  • Απαλοιφή περιορισμού ως προς τον αριθμό των ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος

Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού, μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής: 

  1. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος. 
  2. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος. 

Μέχρι την έκδοση της οικείας Υπουργικής Απόφασης, κανένας περιορισμός δεν ισχύει.

Οι παραπάνω περιορισμοί αποτελούν κρίσιμο σημείο καθώς μπορούν να ανατρέψουν τα δεδομένα σε κάποιες περιοχές και να οδηγήσουν σε αντιδράσεις των εκμισθωτών που θα επηρεαστούν.

Τι συμβαίνει όμως με το ΦΠΑ;
Βάσει της ΠΟΛ.1059/2018 αναφορικά με την εφαρμογή ΦΠΑ, προκύπτει ότι απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων, στο πλαίσιο της Οικονομίας του Διαμοιρασμού, υπό την προϋπόθεση ότι κατά τη διάρκεια της μίσθωσης, δεν παρέχονται από τον εκμισθωτή πρόσθετες υπηρεσίες προς τους μισθωτές, όπως υπηρεσίες καθαριότητας, περισυλλογής απορριμμάτων, αντικατάστασης κλινοσκεπασμάτων και λοιπών οικιακών ειδών, βοηθητικού προσωπικού και λοιπές υπηρεσίες για την περιποίηση των πελατών.

Επισημαίνεται ότι η απλή παροχή κλινοσκεπασμάτων δεν θεωρείται ως πρόσθετη παροχή υπηρεσίας. Η συγκεκριμένη απόφαση της ΑΑΔΕ, η οποία περιλαμβάνει τόσο τα φυσικά όσο και τα νομικά πρόσωπα, ξεκαθάρισε το θολό τοπίο που υπήρχε σε σχέση με την ένταξη του εισοδήματος από βραχυχρόνιες μισθώσεις σε ΦΠΑ.

Με τον πρόσφατα ψηφισθέντα νόμο 4514/2018, προβλέπεται η επιβολή φόρου διαμονής από 1.1.2018 στις περιπτώσεις που, κατά την διάρκεια της μίσθωσης τουριστικών καταλυμάτων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του φόρου διαμονής και διατίθενται σε πλατφόρμες διαμοιρασμού τύπου Airbnb, παρέχονται προς τους διαμένοντες επιπλέον υπηρεσίες πέραν της απλής παροχής των κλινοσκεπασμάτων. 

Και ενώ το νομοθετικό πλαίσιο έχει σχεδόν καθοριστεί από το Μάιο του 2017, παραμένει σε εκκρεμότητα η ψηφιακή πλατφόρμα και οι σχετικές οδηγίες από την ΑΑΔΕ για την εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Τον Νοέμβριο 2017, δημοσιεύτηκε η σχετική εγκύκλιος ΠΟΛ.1187/2017 που καθορίζει την διαδικασία και παρέχει τις απαραίτητες πληροφορίες, αναφορικά με το μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας διαμονής, την διαδικασία υποβολής της δήλωσης βραχυχρόνιας διαμονής, καθώς και τις λεπτομέρειες που σχετίζονται με το περιεχόμενο της δήλωσης, το χρόνο υποβολής και τις κυρώσεις προβλέπονται, η οποία έχει εφαρμογή σε μισθώσεις που συνάπτονται από 1.1.2018. 

Ειδικά για το φορολογικό έτος 2017, τα εισοδήματα από την βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, θα δηλωθούν διακριτά και συγκεντρωτικά στα έντυπα των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος του οικείου έτους.

Η πλατφόρμα του Airbnb έχει οδηγήσει σε συνεχείς εντάσεις στον τουριστικό κόσμο και σίγουρα θα μεταβάλλει τα δεδομένα στην εκμίσθωση ακινήτων, αυξάνοντας τον ανταγωνισμό λόγω των προσιτών τιμών στις οποίες μπορεί κανείς να βρει το κατάλυμα της αρεσκείας του, μειώνοντας αισθητά το κόστος διαμονής του.

How can we help you?

Contact us by phone +30 210 6717733 or submit your questions, comments, or proposal requests.

Email us